A causa della carenza di liquidità che ha interessato sopratutto le persone anziane sono sempre di più quelli che vendono il proprio immobile conservandone l’usufrutto fino alla morte così da ottenere subito una discreta somma di denaro mentre chi investe può contare su uno sconto medio del 25 per cento.

Il mercato immobiliare è bloccato a causa della mancanza di liquidità da parte dei clienti potenziali e dalla fiscalità che penalizza e non poco i possessori delle seconde case. Tuttavia esiste un settore che non sembra toccato dalla crisi e che anzi, proprio a causa della congiuntura negativa e dalla necessità di molti proprietari, sopratutto anziani, di poter entrare facilmente in possesso di un’importante quota di denaro utile ad affrontare la vecchiaia. Parliamo della nuda proprietà.

COME FUNZIONA – Parliamo del mercato della nuda proprietà, considerato dai proprietari un modo per poter cedere la casa ottenendo somme importanti senza trovarsi in mezzo alla strada e dai potenziali acquirenti un sistema per acquistare un’immobile, spesso di pregio, a costi notevolmente inferiori rispetto a quelli necessari per comperare una nuova abitazione. La nuda proprietà è un caso di proprietà privata al quale non viene accompagnato un diritto di godimento del bene coinvolto. Ciò significa che l’acquirente ottiene la proprietà di un immobile ma non il diritto dell’usufrutto. In sostanza una persona mette in vendita la proprietà della casa ma non la possibilità di usarla con il prezzo gravato da un forte sconto. Una volta estinto il motivo per cui non può avvenire l’usufrutto, come nel caso della morte del precedente proprietario, l’acquirente ottiene l’immobile ed ogni diritto su di esso.

L’ANALISI DI CONFABITARE – Secondo un’analisi di Confabitare che ha preso in considerazione il periodo 2011-2013, la nuda proprietà è cresciuta del 12,5 per cento. Il fenomeno è in espansione a Roma, dov’è stato registrato un aumento nei casi del 21,9 per cento, a Torino (18,7 per cento), Milano (17,4 per cento) Firenze e Genova (entrambe con un + 15,5 per cento). Spesso sono gli anziani a scegliere questa tipologia di vendita. In tal modo ottengono una buona dose di liquidità ma conservano l’usufrutto dell’immobile. Secondo i dati raccolti questa via d’uscita viene richiesta in particolar modo dagli over 75 senza figli o eredi, con una pensione di circa 1.100 euro mensili. L’acquirente, dal canto suo, ha la possibilità d’investire in un immobile a lungo termine senza doversi svenare per l’acquisto di una casa.

LE DIVERSE TIPOLOGIE – A Roma è calcolato che in media è possibile risparmiare intorno al 25 per cento rispetto al prezzo di una compravendita classica. A Milano il risparmio scende al 23,8 per cento. A Torino si arriva al 26,6 per cento mentre a Firenze si tocca il 31 per cento. A Napoli, località dove tale pratica è ancora poco diffusa, il risparmio raggiunge quota 31 per cento. E secondo Confabitare, le richieste di cessione del proprio immobile in nuda proprietà ha riguardato 85.000 anziani nel solo 2013. Tuttavia i venditori non solo hanno scelto l’usufrutto vitalizio. Qualcun altro ha puntato al diritto di abitazione che, contrariamente a quanto accade con l’usufrutto, è incedibile ed impignorabile, con il risultato però che il prezzo è molto più elevato rispetto alla semplice nuda proprietà.

VENDONO ANCHE I CINQUANTENNI – E la novità, sempre per via della crisi, è rappresentata dal fatto che tra i venditori ci sono persone dall’età compresa tra 35 e 50 anni che scelgono di dividere la proprietà della casa dall’usufrutto, conservando quest’ultimo per un tempo determinato di massimo 10 anni. In questa maniera chi vende ha già una prospettiva sicura mentre chi compra sa quando entrerà in possesso del bene. Si può scegliere, eventualmente, un pagamento a rate con trasferimento del prezzo saldato con un anticipo e mensilità definite ed indicizzate annualmente fino alla scadenza del debito ad eventuali eredi del venditore.

I RISCHI DI UNA RENDITA VITALIZIA – Infine esiste anche un’ultima soluzione, il pagamento con rendita vitalizia. Si versa un acconto e si stima una rendita mensile che si esaurisce con la morte del venditore. Tuttavia in questi casi non si conosce l’ammontare della cifra. Inoltre la rendita è assimilata ai redditi da lavoro dipendente, ai sensi dell’articolo 50 del D.P.R. 971/86 e tassata di conseguenza. Caserta24ore ricorda poi che la vendita della nuda proprietà è tassata allo stesso modo di quanto accade con una casa. Quindi come base di calcolo si usa la rendita catastale, detratta dalla percentuale relativa alla nuda proprietà, con eventuali agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.

COME SI CALCOLA – Soldioggi a questo proposito ci propone una tabella nella quale vengono proposte tutte le percentuali necessarie per comprendere quale sia il prezzo dell’acquisto di un immobile secondo questa formula. A partire dalla seguente tabella si può calcolare il valore di un immobile.

Facciamo finta di possedere un immobile dal valore di 250.000 euro. Moltiplichiamo tale valore con il tasso d’interesse legale, previsto dell’1 per cento ai sensi del Decreto Ministeriale del 12/12/2013, ripreso da Legislazione Tecnica. Avremo quindi una rendita annuale di 2.500 euro. Questa cifra va moltiplicata per il valore della tabella relativo all’età del venditore. Poniamo che questi abbia 75 anni, come riferito dalla media riportata da Confabitare. Avremmo quindi un valore dell’usufrutto pari a 87.500 euro. Ed il valore della nuda proprietà si ottiene dalla differenza tra valore dell’immobile e valore dell’usufrutto. In sostanza, per l’acquisto di una casa dal valore di 250.000 euro in nuda proprietà se ne pagherebbero 162.500.

UN RISPARMIO MINORE – Lo sconto appare evidente, ma si scontra con quella che è la realtà del mercato immobiliare attuale. Negli ultimi tempi si è assistito ad un calo delle richieste d’acquisto della nuda proprietà a causa del crollo del mattone, che ha spinto gli acquirenti potenziali ad acquistare case libere. Tuttavia le richieste hanno mantenuto dimensioni significative specie per quanto riguarda la disponibilità di tre o quattro locali con i venditori, mediamente dall’età superiore a 65 anni, che non vogliono rinunciare al proprio tenore di vita o che hanno un bisogno immediato (o quasi) di liquidità, per una disponibilità sul portale di Tecnocasa, al 29 gennaio 2014, di 263 immobili in vendita con la formula della nuda proprietà.

TANTI SOLDI SUBITO – E qui entriamo nel motivo vero per cui tale formula negli ultimi anni sta riscuotendo grande successo. Vengono promessi soldi nell’immediatezza dell’acquisto, o quasi. E parliamo di cifre a cinque zeri che spesso possono convincere sopratutto gli anziani a cedere casa propria nella speranza di godersi la vecchiaia o per venire incontro a dolorose spese extra. Con il risultato che negli ultimi tempi sono nate numerose agenzie specializzate nella cessione della nuda proprietà

IL NODO TASSE – L’acquirente gode di un risparmio effettivo importante, visto che l’imposta di registro per la vendita della nuda proprietà si ottiene dal valore della stessa, che sarà inferiore rispetto alla proprietà dell’immobile. Inoltre chi compra non dovrà sobbarcarsi subito le spese a carico dell’usufruttuario come ad esempio il pagamento dell’Imu o delle tasse che restano a carico dell’inquilino. Tuttavia l’acquisto di una nuda proprietà in un palazzo datato che necessita di lavori strutturali importanti potrebbe trasformarsi in un’arma a doppio taglio per l’acquirente, visto che i lavori straordinari sono a carico suo. Se invece l’immobile non necessita di lavori immediati, si può sperare di poter ottenere anche un discreto risparmio. Risparmio che al momento sembra essersi ridotto specie a causa del diminuito valore al metro quadro delle abitazioni, specie quelle di nuova costruzione.

IL RUOLO DEGLI AFFETTI – Il risparmio si è fatto più esiguo, anche se come ricordato in precedenza si parla sempre del 24 per cento in meno rispetto ad un’abitazione in piena proprietà, a parità di condizioni. E la promessa fatta ai proprietari di poter ottenere subito soldi freschi per affrontare in serenità gli ultimi anni della propria vita spinge coloro che sentono la necessità d’investire nel proprio futuro a lanciarsi in tale investimento che da un lato scaccia la crisi e dall’altro non preoccupa i proprietari che non sanno a chi lasciare. Questo fenomeno appare però confinato alle grandi città, visto che il 97 per cento dell’offerta si concentra qui. E la nuda proprietà tira più al nord ed al centro rispetto al sud. Qui la città con il più alto numero di offerte è Napoli con un aumento dell’offerta dell’11,1 per cento. Segno che dove il rapporto familiare o il valore affettivo della casa è più forte tale metodologia di vendita non riesce a far presa nei potenziali venditori.